澳汇总部招商,平仓即返

1240163875

普通会员

2019-08-05 17:47:09

QQ: 846816541

手机: 18155091168

澳汇总部招商

平台优势：

澳汇AUSFOREX外汇爱金融旗舰店

AUS英国老牌券商 FCA监管

欧美点差0.2黄金1.5 原油2.6

十五年运营老品牌值得您信赖

QQ:1240163875(微信）

随后，佛山市政府约谈万科，要求其必须尽快制订系统的解决方案，引以为戒，举一反三，全面梳理排查。

对此，万科有关负责人表示，万科集团将积极制订并落实整改方案，给业主一个满意的答复。

这件事，带来了几多警示？

很多人将板子打在了业主身上。

一个理由是公寓价格明显低于住宅，且一个产权70年，一个40年，业主一开始不可能不知道两者巨大的差别。此外，白纸黑字的合同在前，业主自己未尽审核义务，最终出了问题，岂能推给别人？

这种说法大有市场，以至于在央视曝光之前，开发商也是以此作为辩解：

所涉及的多座房屋，规划用途为办公用房，对此，与客户签订的《商品房买卖合同》已做出明确约定，客户知悉并签字确认。

这是典型的苛责受害者的论调，且混淆了基本事实。

一则，业主一开始就清楚自己买的不是“住宅”，而是误以为属于“公寓”，谁知道最终却变成了“办公用房”。

因此，业主的维权诉求并非要求“办公用房”改头换面成“住宅”，而是要求恢复成承诺的“公寓”。

住宅、公寓和办公用房，这三者有天壤之别。住宅可居住可落户，公寓虽不能用于落户和入学，但起码可以居住；但办公用房禁止有居住用途，若已把办公用途改为居住用途，未经规划的，属于违建。

二则，开发商无论如何辩解，都无法否定这样一重事实：无论是在一开始的销售环节，还是在相关文件上，都有关于“公寓”的相关表述，或明或暗地给人以误导。

这种误导无论是集体有意的，还是来自个别销售人员，作为行业龙头的万科，都无法规避自身责任。

三则，楼市上行阶段，一切问题都可以容忍。而当楼市进入盘整乃至下行阶段，所有问题都会被放大。

在楼市上行阶段，许多人购房极其盲目。别说去审查购房合同的每一处细节，有些连样板房都没仔细看就匆匆下定。这种事情在过去屡见不鲜，之所以未引发舆论关注，根本原因在于楼市处于上行阶段，只要房价上涨，一切问题都不成问题。

然而，当楼市横盘乃至下行之时，小问题变成大问题，大问题更加不能忍受，从而形成维权风暴。

公寓，只是一个约定俗成的说法。

在我国的建设用地中，并没有“公寓用地”这种说法。相比而言，居住用地、商业用地、工业用地、公共服务用地、物流仓储用地是更为常见的分类。

公寓和办公用房都从属于”商业用地”性质。在很多城市，公寓也是以商业办公用地的名义进行建设的。不过，为了做出区分，公寓一般使用的是“公寓式办公”这样的表述，而写字楼使用的则是“办公用房”的概念。

这两类房子概念相近、土地性质一致，因此容易混淆，开发商往往也以此打擦边球。

在政策宽松时，这两者基本可以混同。然而，一旦政策收紧或者楼市处于下行阶段，这两者的差别就就会被无限放大，而商住公寓往往会成为首当其冲的调控对象。

2017年，北京出台政策，明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”；同一年，上海全面叫停公寓项目，明确办公用地、商业用地不得建设公寓式办公、酒店式公寓。

而广州也曾出台规定，新建商业公寓只能出售给企业，不得出让给个人，后来虽有所放松，但这一政策带来的影响不容小觑。

显然，且不说公寓不仅面临着税费高企、不能用于落户的天然缺陷，而且公寓与办公用房一直都暧昧不清，市场上充斥着大量的办公用房改为商住公寓的案例，让人防不胜防。

更关键的是，许多公寓，本身就游走在法律的灰色地带，容易成为楼市调控的牺牲对象。这种投资，风险越来越高，不确定性越来越大，不可不谨防。

退一步讲，即便是合法合规的公寓，在投资上同样面临着诸多陷阱。

其一，公寓一般属于商业地块，土地使用权只有40年，而住宅的土地使用权有70年之久。更关键的是，在产权问题上，住宅已经明确到期可自动续期，大概率是免费续期，而公寓却不会有这样的待遇。

其二，公寓的流动性远远不如住宅，原因是变现成本过高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠，而公寓则要承担全部税费，整体税费成本高达10%-15%左右，而住宅的税费成本只有2-5%。

值得一提的是，土地增值税正在进行立法。这里的土地增值税，个人住宅具有豁免之权，但公寓则要如数征收。换言之，公寓不仅要缴纳增值税、个人所得税、契税、印花税等，还要缴纳土地增值税。

精华推荐