Ms.陈 
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中国房地产市场具有显著的“政策市”特征，即其发展除了受制于宏观经济的影响因素外，还与从中央到地方各级政府的各类楼市调控政策休戚相关。12月6日召开的中央政治局会议分析了2020年经济工作，指出“国内经济结构性矛盾凸显，经济下行压力较大”，在政策层面则要求“宏观政策要稳、微观政策要活”。作为中国经济的支柱产业，房地产没有被提及。对房地产行业来说，没有消息就是好消息，此次中央政治局会议未提及房地产，被众多机构视为高层“默许”楼市调控边际放松的信号。但是无论何种解读，2020年中国房地产市场将平稳发展已被定调。
先让我们回顾一下2019年的房地产市场概貌。“稳市场”的房地产政策贯穿2019年全年，在此影响下，全国楼市量价表现平稳。1-11月全国商品房、新建住宅销售面积同比涨幅为1%，成为1998年房改以来增长率最平稳的一年。从各线城市的表现来看，一线城市成交量同比增幅最为明显，达22%，二线城市稍逊，为2%，三四线城市最为平稳。由于三四线城市占全国新房销售面积比重高达75-80%，因此三四线城市的平稳表现，最终决定了全国新房市场平稳的年度走势。然而值得关注的是，连续多年支撑着全国新房销售总量增长的三四线城市，在今年棚改刺激政策逐渐减弱之后，自身增长动力有限，将不足以继续支撑全国楼市总量的增长。
从宏观周期来看，全国房地产市场刚刚经历了史上的最大牛市（2015-2017年），目前正处于牛市后的调整周期。虽然从全国新房销售的量价表现来看，仍保持稳中微升，尚未出现明显回落，但是从一二线城市来看，已经出现了小周期调整的特征。一线城市在2017-2018年经历了相对充分的量价调整，在调整充分之后，随着政策回暖，市场在2019年出现显著回升。一线城市的成交量同比涨幅高达2成，显著高于其他各线城市，但从2019年成交量绝对值来看，也仅是回到历史平均水平。因此，一线城市的强劲反弹，只是从底部回到了正常水平，高涨幅主要得益于之前的低基数。而在一线城市内部，2019年上海的表现最好，广州最弱，究其原因，也是因为上海的量价调整充分，广州则没有。
二线城市普遍没有经历过一线城市这样的充分调整，大多数城市成交量下跌幅度、持续时间有限，价格多数没有跌过，因此2019年整体表现远不如一线城市，成交量同比涨幅为2%。而在二线城市内部，一些过去两年成交量已经有过显著调整的城市，2019年开始触底回升，比如厦门；而在牛市时上涨过猛的城市则出现后劲不足，出现回调的趋势，比如天津。相对于一二线城市已出现的调整而言，三四线城市整体仍处在量价历史高位，尚未开始调整。经过了2016-2018连续三年的货币化棚改政策的刺激，三四线城市的量价水平已有显著提高。2019年开始，三四线城市的棚改政策相继开始缩减，棚改力度也开始放缓，新房销售的增速显著放缓，几乎已是零增长。2020年，在透支了市场需求的牛市过去之后，在稳市场依然为主要目标的调控政策主导之下，各线市场将相继步入调整，市场最终将回归正常水平。
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