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香港股市｜物业管理
金科智慧服务集团股份有限公司（9666 HK）
申购意见：
中性
公司简介：
金科服务是中国西南地区第一的综合智慧物业服务商。按综合实力计，公司自2016年至2020年连续五年被中指研究院评为中国物业服务百强企业十强之一，自2015年至2020年连续六年西南地区排名第一。截至2020年6月底，公司拥有843个已订约物业管理项目，合同总建筑面积约为2.6亿平方米，及487个物业管理项目，在管总建筑面积约为1.3亿平方米。
中泰观点：
金科集团支持公司业务高速增长：金科智慧服务的母公司金科集团是中国领先的产业园区综合运营商，截至2019年底金科集团的产业园区开发项目已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、陕西等8省份11个城市，累计运营管理19个开发项目，覆盖面积超900万平米。2015年至2019年金科集团的合同销售额及合同销售面积复合增长率分别为70.3%和54.8%。根据中指研究院的资料，按合同销售面积计，金科集团于2019年在中国物业开发商中排名第八。公司未来可凭借母公司强大品牌知名度、大量土地储备及雄厚的土地收购实力，带动未来业绩高速增长。
经营业绩方面： 2017-2019财年及2020上半年，公司收入分别为人民币10.5亿元、15.2亿元、23.3亿元及13.7亿元，其中向金科集团所提供的物业管理服务的收益分别占同期总收益的约53.7%、46.2%、39.7%及40.8%；西南地区管理总建筑面积分别占整体在管物业总建筑面积的约62.4%、54.6%、51.2%及53.9%；毛利率分别为26.8%、25.6%、27.3%及31.6%，2018年下跌主因平均物业管理费下降以及平均劳工成本增加所致；分包成本分别占销售成本总额21.4%、20.3%、23.8%及31.9%；归母净利润率分别为10.8%、10.6%、15.7%及21.4%；贸易应收款项平均周转天数分别为52天、57天、67天及90天；物业管理费收缴率分别为95.0%、93.9%、90.1%及80.3%；经营活动所得现金净额分别为1.5亿元、2.6亿元、2.4亿元及1.1亿元。
估值方面：按全球公开发售后的6.3亿股本计算，公司市值为265-301亿港元。估值方面， 19年公司市盈率约为62.2-70.8倍，高于行业平均水平。此次稳价人是中信里昂，2020年共计8个项目，首日表现6涨2平。基石方面引入高瓴、泰康人寿等10位投资者，合计认购约3.5亿美元。2017-2019年公司的收入及利润复合年增长率分别为49.1%及81.5%，处于高速增长态势，未来可继续从母公司庞大土地储备中受惠，但考虑近期几只物管首日均破发且整体新股市场热情较低，我们给予其66分，评级为“中性”。
风险提示：（1）市场竞争风险、（2）过度依赖金科集团
重要
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